Что значит переуступка квартиры

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Переуступка права на квартиру

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Большинство людей не могут разобраться в юридических тонкостях подобных формулировок. Если с договором купли-продажи недвижимости более-менее понятно и то возникает масса вопросов и еще большая масса ошибок при оформлении, когда кто-то пытается заключать договора без участия юристов и нотариуса. Что уж говорить о такой мудреной и редкой формулировке как «переуступка».

Что значит переуступка квартиры

Дело в том, что по данным статистики в области недвижимости, примерно 30% всех сделок с недвижимостью в новостройках связаны с инвестированием денежных средств. Это означает, что покупатель вкладывает собственные денежные средства в покупку квартиры лишь с единственной целью — ее продать. Поскольку недвижимость как таковая находится на стадии строительства, а продавец уже нашел покупателя на эту недвижимость, то в этом случае как раз и оформляется переуступка прав требования.

Читайте также:  Плюсы и минусы временной прописки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка квартиры в новостройке

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

— Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя побольше финансовых обязательств. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. То есть это предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли ему навстречу.

Читайте также:  Выписаться из квартиры где можно

Хитрости переуступок квартир

Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно рекомендуется письменно уведомить компанию о факте переуступки. Это необходимо сделать, чтобы избежать осложнений для нового покупателя при оформлении права собственности на квартиру, выполнении компанией — управляющей гарантийных обязательств и т. п.

Если дольщик оплачивал квартиру по частям или тем более взял на покупку её ипотечный кредит, он обязан получить письменное одобрение сделки у застройщика. Фактически при этом долг с цедента – то есть продавца – переходит к цессионарию. Равно как и другие обязательства перед застройщиком. И застройщик должен быть от этом уведомлён.

Переуступка квартиры: что это такое и какие выгоды она таит

Первая – возможность признания сделки недействительной. Такое может произойти, например, если не выплативший всю сумму стоимости квартиры цедент не уведомил застройщика о переуступке квартиры. В этом случае после сдачи в эксплуатацию квартира будет принадлежать именно цеденту – дольщику.

В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы.

Переуступка квартиры: реальная выгода

Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.

Читайте также:  Подтверждение регистрации по месту жительства

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

  • По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Но есть и момент риска. В случае расторжения ДДУ покупатель может получить не ту сумму, что заплатил при переуступке, а ту, что указана в самом договоре долевого участия в строительстве. А сумма в таких договорах прописывается еще на начальном этапе строительства, а значит априори меньше реальной стоимости конкретной квартиры на момент подписания нового документа о переуступке прав.

Что значит купить квартиру по переуступке прав

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий». К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».