Влияние ценообразующих факторов на стоимость земельного участка

В свою очередь рыночная стоимость учитывает кадастровую стоимость, установленную опытными оценщиками в процессе проведения ревизии земель ГКН. В некоторых случаях рыночная стоимость устанавливается в пределах кадастровой стоимости и не превышает её более чем на 30%, что считается нормой. Более подробно о расчете стоимости земельного участка.

Оценка земли или как узнать стоимость

  1. Категория земельного массива, в котором располагается ЗУ.
  2. Целевое назначение земель кадастрового квартала.
  3. Разрешённое использование ЗУ.
  4. Отдалённость (близость) в отношении к центральному населённому пункту – областному, краевому или к городу государственного значения.
  5. Наличие инженерных коммуникаций в кадастровом квартале.
  6. Наличие (отсутствие) обременений.

•​ Принцип замещения — стоимость участка не может превышать расходов на покупку аналогичной недвижимости, этот принцип лег в основу сравнительного метода оценки. •​ Цена, полученная после оценки, зависит от спроса и предложения на рынке. •​ Стоимость земли зависит от типа разрешенного использования — стоимость участка под строительство многоэтажного дома будет гораздо выше, чем стоимость участка под сельскохозяйственные нужды.

Ценообразующие факторы для земельных участков

Как производится расчет кадастровой стоимости? Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.

Автор анализирует действующую методику кадастровой оценки земель населенных пунктов. Показывает, что при оценке таких земель важен учет факторов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Делает вывод о том, что методика не предъявляет достаточно жестких требований к составу и учету факторов оценки, поэтому для получения корректной кадастровой земель населенных пунктов необходимо уточнить и конкретизировать отдельные законодательные нормы и правила.

Ценообразующие факторы при оценке земельного участка

На основании ст. 66 п. 2 земельного кодекса Российской федерации, «. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). «

В более поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но характеризовались как упрощенные. Действительно, механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных. Сегодня один из этапов оценки стоимости земельных участков связан с проведением факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов: – доступность различных центров тяготения (объектов); – уровень развития транспортной инфраструктуры; – уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; – уровень развития социально-бытового обслуживания населения; – состояние окружающей среды; – историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории; – инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям. Действительно, вряд ли кто усомнится в актуальности проблем экологии.

Читайте также:  Штраф за неоплаченный проезд в автобусе

Ценообразующие факторы для земельных участков

Ко второй категории относят лиственные породы. По мнению специалиста компании Knight Frank, участки со взрослыми березами тоже очень популярны. Однако, как правило, береза растет на влажной почве, так что покупка такого участка предполагает строительство дома с учетом этого фактора. Большую роль в определении стоимости земли, добавляет эксперт, играет также количество и высота деревьев. По мнению экспертов «КоммерсантЪ», стоимость земли увеличивается примерно вдвое, если она находится непосредственно на берегу водоема, на 30-50% дороже продаются участки с лесными деревьями, от 10 до 20% стоит прибавить к цене участка, если он граничит с лесным массивом. Специалисты отдела загородной недвижимости компании «Soho Realty» отмечают следующие важные ценообразующие факторы: наличие лесных деревьев на участке, вклад в прирост цены которых составляет 40%, местоположение объекта — 45%, однородное социальное окружение — 12%, наличие инфраструктуры и единая эксплуатационная служба поселка — 25%, архитектурные решения ближайшего окружения — 25% и близость водоема — 35%. В зависимости от формы продаваемых участков — участки треугольной формы могут продаваться со скидкой до 50% цены, участки изрезанной нестандартной формы могут терять до 80% своей стоимости. Большое влияние на ценообразование имеет ландшафт и экологическая обстановка.

Независимая оценка земли заключается в нахождении стоимости земельного участка с использованием разнообразных оценочных методов. Оценка производится для того, чтобы найти рыночную стоимость участка либо стоимость права аренды участка. •​ Принцип замещения — стоимость участка не может превышать расходов на покупку аналогичной недвижимости, этот принцип лег в основу сравнительного метода оценки. •​ Стоимость земли зависит от типа разрешенного использования — стоимость участка под строительство многоэтажного дома будет гораздо выше, чем стоимость участка под сельскохозяйственные нужды.

Ценообразующие факторы земельного участка

Помимо характеристик местоположения значимым ценообразующим фактором является наличие инженерной оснащенности (электричества, канализации, водопровода и пр.). «На коммуникации приходится от 5 до 50% от стоимости всего участка. Этот процент зависит от того, что входит в пакет коммуникаций. Самым дорогим является электричество — на него приходится 40% и более от стоимости всего пакета», — рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». Цена возрастет и от наличия инфраструктурных объектов в поселке.

Читайте также:  Договор социального найма приватизация

Если же сравнить в целом, то в среднем на европейской части потребители отдают предпочтение участкам под индивидуальное строительство, площадью 16 соток, без коммуникаций и инфраструктуры, с хорошей дорогой и расположенных в не престижных районах города. Средняя цена подобных участков составляет 2,4 млн.руб. или 150 тыс.руб./сотку.

Научно-практический журнал

В работе [1] делается предположение, что характер влияния восточных и западных (азиатских и европейских) регионов РФ друг на друга и внутри группы меняется. Поэтому цель работы состоит в проверке гипотезы о различиях в процессе ценообразования земельных участков на европейской и азиатской частях РФ.

В обоих случаях рассматриваются разные объекты оценки, поэтому прежде чем обращаться в оценочную компанию, необходимо очертить круг вопросов, выносимых на оценку, и определиться с целью использования будущего отчета. Оценка стоимости земли, например, может быть включена в оценку стоимости бизнеса либо осуществляться в целью последующей продажи участка.

Оценка земельного участка с учетом ценообразующих факторов

В связи с наличием широкого спектра назначений участков оценка земельного участка не может проводиться в отрыве от анализа правоотношений вокруг него. Зачастую смена назначения участка может привести к его удорожанию в десятки раз, поэтому специалист также учитывает возможность перевода земли из одной категории в другую.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Ценообразующие факторы сегмента рынка оцениваемого земельного участка

— совершенная сделка или предложение к продаже земельного участка или права аренды. Фактическая цена сделки обычно отличается от стоимости предложения в меньшую сторону на величину торга. По данным агентств недвижимости «Капитал», «Выбор», «Риконт» по состоянию на март 2008 года скидка на торг составляла от 10% до 20%.

Читайте также:  Анкета на загранпаспорт нового образца бланк 2019

рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

Оценка стоимости земельных участков

на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

Оценка стоимости — длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.

Влияние ценообразующих факторов на стоимость земельного участка

Обычно объем вторичного рынка постоянен в силу того, что человеческая жизнь имеет некоторые закономерности. Сдвиги и изменение структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко и обычно вызваны либо изменением состава населения (миграция, рост численности населения), либо изменением экономической ситуации в регионе (закрытие производств, ухудшение экологической обстановки). Поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья (например, оно может снизить нагрузку на первичный рынок путем увеличения налога на имущество, что приведет к предпочтению аренды). Переход к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит, к нему применимо понятие стоимости. Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются: